Советы осмотра дома и подъезда при покупке жилья

Дорогие клиенты и коллеги! За то небольшое время, что я работаю по продаже недвижимости, я уже успел заметить много разных нюансов, которые могут не броситься в глаза клиенту или неопытному агенту по недвижимости (даже не хочу предполагать, что есть недобросовестные агенты, которые некоторые вещи просто скрывают от глаз клиента). Даже не знаю с чего начать, ведь это та статья, которая никогда не будет закончена, так как со временем я буду набирать все больше опыта и мне будет открываться все больше «моментов» про которые необходимо будет рассказать в этой статье. Но я попробую…

Я работаю в городе Харьков, в основном по центру, где находятся старые дома, соответственно большая часть информации будет посвящаться им. Прошу это учесть и не применять одно и тоже правило к каждому дому, так как каждый дом, в основном – это индивидуальный проект (в центре — так, я не имею ввиду однотипную застройку спальных районов).

Начнем с осмотра дома снаружи. Хочу чтобы все сразу же обращали внимание на весь дом в целом, ведь часто может оказаться, что 1 или 2 этажа попросту пристроены. Не хочу сказать, что это плохо, но это надо понимать: кем, когда и как пристроены, а потом уже делать выводы. Далее смотрим на кирпичи: красные – скорее всего довоенной постройки (до 1940х годов), белые – послевоенной постройки. От этого, в основном, зависит материал перекрытий, плюс Вы сразу можете хоть примерно представить возраст дома, в который идете. В домах из красного кирпича обычно деревянные перекрытия, т.е. между этажами идут деревянные балки, на которых все и держится.

Вот это деревянные перекрытия, только не хочу Вас особо разочаровывать, не думайте, что у Вас в старом доме тоже все так красиво. Из этого следует, что при пожаре такой дом будет гореть гораздо быстрее, чем дом с железобетонными перекрытиями. Обычно дома из красного кирпича с «лица» (с той стороны, которая выходит на улицу) поштукатурены, а со двора – просто кирпич (но снова же – не всегда).

Дома из белого кирпича, послевоенные, более новые, с железобетонными перекрытиями, т.е. более прочные и пожароустойчивые (хотя при большом пожаре сгорит все и очень быстро и из чего бы ни были перекрытия, они Вам не помогут). Попрошу не путать со стяжкой пола, так как многие стяжку называют заливкой и говорят, что в квартире железобетонные перекрытия, хотя это не так. Стяжка – это просто выравнивание поверхности пола . Послевоенная сталинка, обложенная плиткой из белого кирпича. Они обычно с лица обложены облицовочной плиткой или же просто бежевого цвета.
Идем дальше. Если на доме Вы видите какие-то трещины, заштукатуренные проемы, не поленитесь рассмотреть откуда и куда они ведут. Ведь может дом-то аварийный или просто, когда окно кому-то устанавливали раздолбили больше чем нужно, всякое может быть. Когда трещина большая, тогда стоит паниковать и не думать, что просто треснуло пару кирпичей на углу дома. Еще не стоит не обращать внимание на такие вещи, как стяжка дома. Другими словами – аварийный дом. Надеюсь, не надо уточнять, что это делали уже после того, как с домом что-то пошло не так, а не изначально, когда построили. Короче говоря, если купите в таком доме квартиру, то учтите, что продавать ее будете очень долго или очень дешево. Если риелтор на это не указывает, когда Вы подошли к дому, а молчит, я советую не сотрудничать с ним дальше вообще. За что Вы ему деньги платите? Если же на доме просто видны кое-где швеллера, то обычно это ничего страшного, возможно это делали для укрепления подъездов или каких-то частей дома, во избежание образованию трещин и расколов. Надеюсь после этой информации у Вас что-то прояснилось и теперь Вы можете делать правильные выводы о перекрытиях и возрасте дома.

Двигаемся дальше и заходим в подъезд. Естественно, необходимо осмотреть чистоту и ухоженность подъезда. Ведь Вам в нем каждый день находиться. Но не надо делать поспешных выводов о подъезде, необходимо здраво смотреть на вещи. Если нет света, это не означает, что подъезд – притон, а возможно, банально именно сегодня перегорела лампочка. Если в нем несколько бумажек или газет валяется, возможно кто-то из молодежи только что это сделал, а уборщица будет только через два дня. Эти нюансы надо выяснять у хозяев квартиры, а не сразу же кидаться критиковать и «сбивать» цену хозяина. Если входная дверь в подъезд не из дешевых, скорее всего это говорит о том, что соседи не скупятся на свою безопасность и с ними можно договориться. Или просто один, кто-то очень богатый, живет в этом подъезде, всякое бывает. Проходя по подъезду, обращайте внимание на двери соседей, вероятно где-то находится офис (это не означает, что это плохо, это просто чтобы Вы потом не удивлялись), ну и конечно оценивайте количество квартир с ремонтом и без. Особенно над и под квартирой, которую смотрите. Также хочу отметить, что если поднимаетесь на 4 или 5 этаж и вдруг лестничный проем становится другим, а именно меняется количество ступенек в пролете, их ширина, высота, форма, значит, скорее всего, этаж достраивался, а кем, когда и почему – узнавайте у хозяина, если он вообще в курсе всего этого. Причем снаружи дома это может быть абсолютно незаметно.

Возвращаясь к возрасту домов, хочу заметить, что если Вы попали в подъезд с большими пролетами (зачастую тройными) , то наверняка это старый дом, скорее всего, довоенной постройки (только в этот раз до Первой мировой войны (ПМВ), до 1914 года). Обычно в таких домах высота потолка больше трех метров, обычно 3,5 – 4 метра. Поэтому и пролеты большие. Стены в таких домах толстые, около одного метра толщиной. Перекрытия деревянные, но прочные, в то время хорошо строили. А если пролет двойной, обычно между этажами, примерно около 26 ступенек, то это уже так называемые «сталинки» или по-простому – коммуналки. Высота потолка примерно 3 метра, стены толщиной сантиметров около 70. Во всех домах, о которых здесь идет речь, отсутствует горячая вода, т.е. должна быть или газовая колонка или бойлер. Зачастую колонка. Дома, построенные до ПМВ обычно 2х, 3х и 4х-этажные. Позже, в основном, 5-ти этажные. Лифты практически везде отсутствуют, ведь кто-то умный счел, что до 5-го этажа можно ходить пешком, поэтому лифты стоят только в домах, начиная от 6-ти этажей. Хотя бывают и исключения. В некоторых старых больших подъездах люди сами ставили лифт. Или в «партийных» домах, где высокие СССР-овские чиновники жили, там тоже ставили лифты. Бывают и странные дома. Вот я живу в таком. Огромный дом из 17 подъездов, выходит на 4 улицы, в доме от 5 до 8 этажей. По принципу крепости построен, с башнями, так сказать. Ну а там, где 5 этажей, лифта нет, а там где 6 или больше – уже есть. Короче говоря, старые дома в центре — это сплошная загадка, каждый дом очень индивидуален и нельзя судить только по его внешнему виду, необходимо зайти, почувствовать все на себе и только потом делать выводы.

Вернусь сказать пару слов и дать пару советов о домах с якобы ЖБ перекрытиями. Что я имею ввиду? В техническом паспорте написано ЖБ, а Вы ходите не уверены, что не ЖБ. Так как определить? Я считаю самым надежным способом попрыгать, если вся мебель начнет ходить ходуном, то тут явно не ЖБ, ну или ОЧЕНЬ большие проблемы с покрытием пола, что маловероятно конечно. Просто случается что некоторые люди ошибаются и ставят непроверенную информацию в тех. паспорта или это кто-то делает специально. Не советую прыгать в санузле или на кухне. Практически во всех домах, начиная с 1918 года примерно, в этих зонах находятся ЖБ перекрытия, т.е. тут их изначально при постройке дома усиливали в целях безопасности, а в комнатах будут деревянные перекрытия. Такие дома обычно называют домами с комбинированными перекрытиями. Больше всего их находится в центре города.

Еще есть много чего хочется сказать Вам, но это как я писал выше, та статья, которая будет постоянно дополняться и меняться. Поэтому до скорой встречи!

Работайте с профессионалами! Экономьте свои деньги, цените свое время и жалейте свои нервы!

С уважением, AH Estate Invest.